1. 「どうやって来たか」が顧客の購買単価と持ち帰り限界を決める
商業施設を訪れる顧客の「交通アクセス手段（自家用車・鉄道・徒歩・自転車・路線バス）」の構成比率は、館内で購入される商品のサイズ、重量、そして客単価に決定的な影響を与えます。車来店比率が80%を超える郊外型SCで小口のテイクアウトスイーツばかり並べても客単価は伸び悩み、逆に鉄道・徒歩比率が90%の駅ビルで大型の家具や重い日用品を前面に出しても「持って帰れない」ため売上は頭打ちになります。来館者の交通モードシェアを起点としたMDゾーニングが不可欠です。
2. 交通手段シェアから導く3大フロア設計基準
1. 車来店比率70%以上の施設：「トランク直結・まとめ買い大型MD」の最適配置
自家用車での来店客は、荷物の重さや大きさを気にしません。地下・立体駐車場からのアクセス動線上に、大型ホームセンター、まとめ買い対応ディスカウント食品、大型家具・インテリア、ドラッグストアのケース売りコーナーを配置します。トランクへ直接積み込める大型カート専用通路（幅2,000mm以上）を整備し、客単価を限界まで引き上げます。
2. 鉄道・バス利用比率60%以上の施設：「高密度・軽量・即時消費MD」の集中化
公共交通機関を利用する顧客は、手荷物の容量（バッグ1つ、ショッパー1〜2個）に強い制約を受けます。改札階やバスターミナル直結フロアには、アパレル、コスメ、軽量雑貨、当日消費する惣菜・ベーカリーなど「軽くてかさばらない高付加価値商品」を集中させます。重い商品は店頭受け取りではなく自宅配送（EC連携）を即座に手配できるカウンターを併設します。
3. 徒歩・自転車比率50%以上の近隣施設：「高頻度・小容量デイリーMD」の網羅
近隣住民が日常的に通う足元商圏施設では、1回あたりの購入量は自転車の前カゴに収まる範囲に限定されます。大容量パックではなく、単身・2人世帯向けの小分け生鮮食品、日用消耗品、処方箋調剤、クリーニングやリペアサービスをコンパクトに集積させ、週3〜4回の高頻度来店を促すレイアウトを敷きます。
3. 顧客の「帰り道」を想像できるデベロッパーが勝つ
売場を設計する際、顧客が買った商品を「どうやって持ち帰るのか」という物流の視点を持つことが、店舗の坪効率を最大化させる隠れた鍵となります。交通動態とMD特性を完全に同期させるプロパティマネジメントが、施設全体の総売上を飛躍させます。
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