東京駅前は三極構造へ　TOFROM YAESUが加わる八重洲再編の新局面

東京駅を挟んだ都市構造は、長らく丸の内と八重洲という二極で語られてきた。丸の内は三菱地所を中核とする企業集積地として高度に完成されたビジネスセンターを形成し、一方の八重洲は三井不動産を軸に、交通結節点と商業機能を強化することで「玄関口」としての役割を拡張してきた。その構図に、2026年の竣工・開業を控えるTOFROM YAESUが加わることで、東京駅周辺は新たな局面を迎えようとしている。

TOFROM YAESUは、東京駅八重洲中央口前に位置する二棟構成の大規模複合再開発であり、具体的検討開始から約25年を経て実現に至った長期プロジェクトである。再開発組合の一員として本事業を推進してきた東京建物株式会社は、オフィスや商業を単体で成立させるのではなく、都市機能そのものを立体的に重ね合わせることで、東京駅前の役割を更新しようとしている点が特徴である。

本施設は、八重洲地下街を介して東京駅に直結し、既存のヤエチカ、東京駅一番街、グランスタ、東京ミッドタウン八重洲と連続した地下ネットワークの一角を担う。商業施設は飲食を中心に約70店舗規模とされ、単なる集客施設ではなく、屋内広場や貫通動線と連動することで、回遊と滞留を前提とした都市的なにぎわいの創出を狙う構成となっている。これにより、八重洲エリア全体の商業集積はさらに厚みを増し、東京駅周辺の消費行動の重心にも影響を与えることになる。

注目すべきは、商業やオフィスに加え、バスターミナル、劇場・カンファレンス、医療施設といった機能が同列に組み込まれている点である。地下には高速バスの発着拠点となるバスターミナル東京八重洲の第2期エリアが整備され、地上部では東京駅前初となる段床型劇場を含む文化・交流機能が導入される。さらに、健診ステーションをはじめとした医療機能や、ウェルビーイングを重視した共用空間がオフィスフロアと一体で計画されている。

この構成は、丸の内が担ってきた「企業活動の中枢」、三井不動産が牽引してきた八重洲の「交通・商業の玄関口」という既存の役割分担とは異なる。TOFROM YAESUは、働く、移動する、集う、回復するという都市生活の要素を一つの街区に集約し、都市の内部機能を支えるハブとして位置づけられている。結果として、東京駅周辺は二極構造から、役割の異なる三層構造へと移行しつつあると捉えることができる。

商業施設の視点で見れば、本プロジェクトは新店や話題性だけで評価される段階を超え、八重洲という街の性格そのものをどう更新するかが問われる存在である。今後予定されているテナントラインナップの発表や内覧会は、単なる出店情報にとどまらず、東京駅前における次の都市像を占う重要な節目となるだろう。以下、東京建物株式会社のプレスリリースから画像を引用。